ご注意下さい。

20180910 ご注意下さい。

衛星放送の投資CMを、偶然見た。時間、約50分間。

出 演 アナウンサー男女・部長とファイナンシャルプランナー。

テーマ 夫婦の老後に係る費用と都心1LDKマンションヘの投資。

概 略 夫婦で老後を快適に平均余命まで過ごすには、4300万円不足する
    都心の新築1LDK3000万円を、自己資金1万円~250万円で購入できる。駅まで5分。
    銀行交渉お任せ下さい。管理費等々+毎月返済は、賃料想定10万円で返済。
    投資リスクは、地価の下落と空室状態が長く続く事ですが、
    都心の一等地ですので、需要があり空き室となる事は少ないと思います。
    自己資金1万円の場合収支はマイナスとなるが給与からマイナス分が引かれ、所得税減。
    自己資金250万円の場合収支は毎月約254円となるが、建物の減価償却があるので、
    その分は所得から控除されます。都心の一等地でもあり35年後には、年金生活の一助
    にもなる。田舎とは違い、土地値上益も見込めます。子供に資産として残す事も可能。
    生命保険(重篤な病気の場合は支払免除)にも加入していただきますので、安心です。
    これからの資産運用は、土地投資と株式の運用です。
    と、紐付ファイナンシャルプランナー。
    
    ※歯が浮く様な会話が、出演者4人でネチネチと続く。見ていて気分が悪くなった。    

     
    本当なのかな? チコチャンに聞いてみたくなった。

    …32年後は…
    国交省が推定する、2050年日本の人口は、9,700万人(現人口の約2,700万人減/▲21%)
    65歳以上の高齢者は、推定人口9,700万人の32%(3,456万人)
              どうせ32年後だ。と思われるかもしれませんが、
    
    7年後の2025年までに推定700万人減小。ダラダラと人口減小が続きます。

   
    …投資家の方は…
    都市は地方都市ほどの極端な人口減小は無いが、賃貸物件は飽和状態で需要減
    都市部でさえ、徐々にキャピタルゲインは見込めなくなっていく。
    地方都市は2050年を待たずに、2025年頃から人口減・賃貸需要減に直面する
    賃料に関係なく、既存物件への賃貸入居者減少
    金利上昇の可能性 (事業物件借入は変動金利) 
    ※現在は政府の超低金利政策。(変動金利での借入は…)
    賃料見直し (管理契約に詳細記載/借入金返済の変更・収益減)
    管理費の増額 (管理契約に規定)
    年間利回りが実質2~5%以下の投資物件は危険です。
    資力の少ない投資は危険。
    投下資金は、最低でも30%。余裕があれば、50%。  
    全額借入は無謀。
    金利変動で収益・返済計画に狂いが生じる可能性がある。
    30年~35年間の変動金利での借入なんて。
    サブリースは危険。2016年頃から、サブリース会社の倒産が増えている。
    政府の、年金政策・国/社会保険料・介護保険料・金利政策等々をを見れば、
    政府さえも信用できないのがよく分かる。
    デフレは続くので、投資的にはプラス。

   
    …昨年投資物件を売却させていただいたお客様は…
    契約金額は下がりましたが、肩の荷が下りスッキリしました。
    日頃の雑多なアパート管理から解放された気分です。
    
    高く感じる管理費・下がらない固都税・浄化槽管理・貯水槽清掃管理・消防器具
    の定期点検・機械設備の補修/交換・外壁塗装/屋根防水塗装・敷地の清掃除草
    入居者からのクレーム処理~関連業者との雑多な交渉・共用廊下電灯の交換・敷
    地内のゴミ処分等々の、投資物件の管理を本業以外に50年以上やって来ました。

            最近の入居者は、従前とは違い権利意識が強く、言いたい事を言ってきますので
    (最低限の礼儀も無い) 売却前までは、ウンザリしていました。  人と会って話すと
    いうのも、疲れるものです。もう賃貸業は嫌ですね。時代が進むに連れて入居者
    の権利ばかりが優先され、投資をしているというより、まるでボランティアの様
    な気分になっていました。投資効率は良かったのですが、減価償却費が大分減っ
    てきたのと、そろそろ売り時かなと思っていた時でした。

    感謝しています。投資は副業でしたが、少しの売却代金も入り、50年間のボラン
    ティア業から解放されました。

    現代は、管理会社が毎月賃収の5%~10%程度の報酬で、賃利入金確認~補修業者
    への連絡まで、全て行ってくれますが、係る修理費等は別途です。
    管理費は、結構な額です。
    修理費も高額です。廊下の共同灯1本(原価100円)交換すると2500円請求されます。
    他人に頼むと、管理を依頼すると、人間不信になるほどの費用を請求されます。

    銀行から借入をし、管理費・補修費等の雑費を支払えば、何もしないでもお金が入
    ってくるし、嫌な思いもせずに済む。皆がやっているからやってみようか、

    などと思って、気軽に投資をしたら儲かる!!…はずがありません。

    ある程度計算づくで、自己資金も投資しないと、先はありません。
    
 
    ご注意下さい。